부동산 계약, 이 3가지는 반드시 확인하세요!

 

부동산 계약을 할 때마다 임대차 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 계약서에 기재된 주소, 소유주 정보, 건축물대장과 등기부등본의 일치 여부 등을 검토해야 보증금을 안전하게 지키고 계약상의 문제를 예방할 수 있습니다.

 

이번 글에서는 부동산 임대차 계약서를 확인하는 방법과 필수 체크 사항을 자세히 알아보겠습니다.

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1. 계약 전 필수 확인 서류

① 건축물대장 & 등기부등본 대조하기

건축물대장과 등기부등본은 해당 부동산의 정보와 소유권을 확인하는 필수 서류입니다.

• 건축물대장: 해당 건물의 주소, 용도, 소유주, 건축 연도 등의 정보를 포함하는 공적 문서
• 등기부등본: 부동산의 법적 소유권과 근저당(담보대출 여부) 등의 정보를 기록한 문서

확인 방법

1. 건축물대장 열람:
   •   정부24(www.gov.kr)에서 ‘건축물대장’을 검색 후, 해당 부동산 주소 입력
   •   일반(단독주택) 또는 집합(아파트, 오피스텔) 중 선택 후 대장 확인
2. 등기부등본 열람:
   •   인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 부동산 등기부등본 발급 또는 열람

확인할 사항

✔ 건축물대장, 등기부등본, 계약서의 주소가 모두 동일한지 확인
✔ 등기부등본의 ‘표제부’에 있는 주소와 계약서상의 주소가 일치하는지 확인
✔ 소유자 정보(이름, 주민등록번호)가 일치하는지 확인

 

💡 TIP: 만약 건축물대장과 등기부등본의 정보가 불일치하거나, 등기부등본이 최신화되지 않았다면 계약을 미루고 최신 서류가 반영될 때까지 기다리는 것이 좋습니다.

 

@부동산 등기부등본

@부동산 건축물 대장

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2. 임대인의 신분과 소유권 확인

② 집주인이 실제 소유주인지 확인

• 등기부등본의 ‘갑구’ 부분에서 집주인의 이름과 계약서에 기재된 임대인의 이름이 같은지 확인
• 임대인의 신분증 원본을 요청하여 계약서와 동일한 인물인지 대조
• 대리인이 계약을 진행하는 경우, 위임장과 인감증명서를 확인해야 함

💡 주의: 만약 소유주가 아닌 전대차(재임대) 계약일 경우, 원소유자의 동의 여부를 반드시 확인해야 합니다.

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3. 근저당 및 법적 문제 확인

③ 해당 부동산에 근저당(담보대출)이 있는지 확인

• 등기부등본 ‘을구’ 확인: 근저당(저당권 설정) 및 대출 여부 확인
• 근저당 설정이 과다할 경우 보증금 반환이 어려울 수 있으므로 신중히 검토

💡 TIP: 근저당이 많은 경우, 보증금 반환이 어려워질 수 있으므로 가능하면 근저당 설정이 없는 집을 선택하는 것이 안전합니다.

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4. 계약서 작성 시 필수 체크 사항

④ 계약서 주요 조항 확인

✔ 임대인(집주인) 정보와 등기부등본상의 소유주가 일치하는지 확인
✔ 보증금, 월세, 관리비, 계약기간 명확하게 기재
✔ 수리 및 유지보수 책임 명시 (누수가 있을 경우 임대인이 수리해 줄 의무가 있는지 확인)
✔ 계약 해지 시 위약금 및 보증금 반환 조건 확인
✔ 중도 해지 시 위약금 조항(계약기간 내 해지할 경우 손해배상 여부) 확인
✔ 특약사항 추가 (예: 주차 공간 제공 여부, 반려동물 허용 여부 등)

 

💡 TIP: 계약 시 녹음하거나 공인중개사와 함께 계약서를 검토하는 것도 좋은 방법입니다.

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5. 안전한 보증금 보호 방법

⑤ 확정일자 & 전세권 설정 등 안전장치 마련

✔ 확정일자 받기:

• 전입신고 후 주민센터에서 확정일자 도장을 받아야 법적으로 보증금을 보호받을 수 있음

✔ 전세권 설정등기(선택사항):

• 전세권을 설정하면 근저당이 있어도 보증금을 우선 변제받을 수 있음
• 다만, 일부 집주인은 이를 꺼려할 수 있으므로 협의 필요

✔ 전세보증보험 가입 고려:

• 보증금을 보호받기 위해 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등의 전세보증보험 가입 가능

💡 TIP: 전세보증보험은 가입 조건이 까다로울 수 있으므로, 사전에 집주인 동의를 구하는 것이 좋습니다.

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결론, 꼼꼼한 확인이 안전한 계약을 만든다

부동산 계약은 단순한 서명 하나로 끝나는 것이 아닙니다. 보증금과 임대 조건을 안전하게 보호하려면 건축물대장, 등기부등본 확인부터 계약서 검토까지 꼼꼼하게 점검하는 것이 필수입니다.

1. 건축물대장과 등기부등본 대조: 주소 및 소유주 정보 확인
2. 임대인의 신분 확인: 신분증 대조 및 대리 계약 여부 체크
3. 근저당 설정 여부 검토: 등기부등본 ‘을구’ 확인
4. 계약서 조항 명확히 확인: 임대 조건, 유지보수, 위약금 조항 점검
5. 보증금 보호 조치 마련: 확정일자 받기, 전세권 설정, 전세보증보험 가입

🏡 이사를 앞두고 있다면, 이번 체크리스트를 참고하여 안전한 계약을 진행하세요!